La presenza di un immobile abusivo nell’eredità non impedisce, di per sé, l’apertura della successione o il trasferimento dei beni agli eredi. Il problema può emergere successivamente, quando i coeredi intendono sciogliere la comunione e procedere alla divisione del patrimonio.
Con l’ordinanza n. 21743 del 25 giugno 2026, la Corte di Cassazione ha ribadito che la divisione ereditaria avente ad oggetto un fabbricato abusivo deve rispettare la normativa urbanistica. In mancanza della documentazione richiesta, il giudice non può disporre la divisione dell’edificio irregolare. La stessa decisione ha però chiarito che gli altri beni dell’eredità possono essere divisi, escludendo dalla divisione il fabbricato abusivo.
Perché il problema emerge durante la divisione
Molte famiglie possiedono abitazioni costruite decenni fa o modificate nel tempo senza aggiornare correttamente la documentazione edilizia.
Le irregolarità possono riguardare, per esempio:
- ampliamenti realizzati senza titolo;
- verande chiuse successivamente;
- garage trasformati in abitazioni;
- cambi di destinazione d’uso;
- opere eseguite in difformità dal progetto autorizzato;
- pratiche edilizie mai concluse.
Queste situazioni possono restare in secondo piano finché l’immobile rimane intestato al proprietario originario. Diventano invece rilevanti quando gli eredi intendono assegnare il bene a uno di loro, venderlo o ottenere una divisione giudiziale.
Il principio affermato dalla Cassazione
La divisione ereditaria è considerata un atto tra vivi, anche se i beni sono pervenuti agli eredi a seguito della morte del proprietario.
Per questo motivo, quando la divisione riguarda edifici o loro parti, devono essere rispettate le prescrizioni dell’articolo 46 del D.P.R. n. 380 del 2001 e dell’articolo 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985. La normativa richiede che dall’atto risultino gli estremi del titolo edilizio, della concessione in sanatoria o degli altri documenti previsti in relazione all’epoca di costruzione.
Il principio non è del tutto nuovo. Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 25021 del 2019, avevano già stabilito che il giudice non può disporre la divisione di un fabbricato abusivo in assenza della documentazione relativa alla sua regolarità edilizia. La questione può essere rilevata d’ufficio in qualsiasi fase del giudizio.
Non tutte le irregolarità sono uguali
Prima di concludere che un immobile sia abusivo occorre verificare la sua effettiva situazione.
Una differenza tra la planimetria catastale e lo stato dei luoghi non coincide necessariamente con un abuso urbanistico. Catasto e disciplina edilizia hanno funzioni differenti: è quindi necessario confrontare l’immobile con i titoli conservati presso il Comune, non soltanto con la planimetria catastale.
La verifica dovrebbe riguardare:
- eventuali procedimenti amministrativi pendenti.
- licenza, concessione o permesso di costruire;
- eventuali condoni o sanatorie;
- autorizzazioni relative alle modifiche successive;
- conformità tra opere realizzate e progetti depositati;
- documentazione catastale;
Un esempio pratico
Tre fratelli ereditano la casa dei genitori.
Durante le verifiche emerge che il garage è stato trasformato in un piccolo appartamento senza che risulti un titolo edilizio corrispondente. Un coerede vuole vendere l’intero immobile, un altro desidera conservarlo e il terzo chiede che il patrimonio venga diviso.
Prima di procedere occorre accertare:
- se la trasformazione sia stata autorizzata;
- se esista una pratica edilizia non ancora definita;
- se l’opera possa essere regolarizzata;
- quale incidenza abbia l’irregolarità sul valore dell’immobile;
- se il fabbricato debba essere escluso temporaneamente dalla divisione.
La semplice intestazione dell’immobile agli eredi non risolve il problema urbanistico.
Si possono dividere gli altri beni?
La presenza di un fabbricato abusivo non comporta necessariamente il blocco dell’intera successione.
L’ordinanza n. 21743 del 2026 ha precisato che ciascun coerede può chiedere la divisione degli altri beni compresi nell’asse ereditario, lasciando fuori il fabbricato abusivo. La divisione parziale può essere disposta anche senza il consenso degli altri condividenti.
Se l’eredità comprende, per esempio, conti correnti, terreni regolari e un edificio abusivo, può quindi essere possibile dividere i primi beni e mantenere temporaneamente in comunione l’immobile irregolare.
Le conseguenze economiche
Un’irregolarità edilizia può incidere direttamente sul valore e sulla commerciabilità del bene. Un immobile non regolarizzato può risultare:
- più difficile da vendere;
- meno interessante per i potenziali acquirenti;
- problematico per la concessione di un mutuo;
- esposto a costi tecnici e amministrativi;
- fonte di conflitti sulla ripartizione delle spese tra coeredi.
Il costo necessario per chiarire o regolarizzare la situazione può inoltre influire sulla formazione dei lotti e sull’eventuale conguaglio dovuto tra gli eredi.
Cosa verificare prima di iniziare la divisione
Prima di sottoscrivere un accordo o avviare una causa di divisione è opportuno:
- richiedere l’accesso agli atti edilizi presso il Comune;
- confrontare i titoli autorizzativi con lo stato reale dell’immobile;
- controllare la documentazione catastale;
- verificare se le irregolarità siano regolarizzabili;
- stimare i costi e gli effetti sul valore del bene;
- valutare se procedere alla divisione parziale degli altri beni.
Una verifica preventiva consente di individuare il problema prima che comprometta un accordo tra coeredi o determini il blocco del giudizio.
FAQ
Se nell’eredità c’è un immobile abusivo, la divisione si blocca completamente?
No. Secondo il Tribunale di Larino, la divisione può avvenire per gli altri beni ereditari, mentre l’immobile abusivo resta escluso.
L’immobile abusivo può essere assegnato a uno solo degli eredi?
No, finché non è regolare dal punto di vista edilizio, l’immobile non può essere validamente diviso o attribuito.
Gli eredi possono accordarsi privatamente per dividere l’immobile irregolare?
No. La giurisprudenza ha ritenuto nulli gli accordi di divisione che riguardano immobili privi delle indicazioni sulla regolarità urbanistica.
Cosa succede all’immobile che resta in comunione?
Rimane di proprietà comune degli eredi fino a quando non viene regolarizzato, demolito o comunque definito sotto il profilo edilizio.