Per molti anni gli immobili provenienti da donazione hanno rappresentato uno dei passaggi più delicati nelle successioni familiari. La donazione era ed è un atto pienamente valido, ma poteva creare incertezza quando il bene veniva successivamente venduto a terzi.
Il problema riguardava soprattutto il rischio che, dopo la morte del donante, un erede legittimario leso nella propria quota potesse agire non solo contro chi aveva ricevuto la donazione, ma anche contro chi aveva acquistato l’immobile dal donatario. Questo rischio incideva in modo concreto sulla vendita degli immobili, sulla concessione dei mutui e sulla stabilità degli acquisti.
Con la Legge 2 dicembre 2025, n. 182, entrata in vigore il 18 dicembre 2025, il legislatore è intervenuto sulla disciplina dell’azione di restituzione, modificando in particolare gli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 del codice civile. L’obiettivo della riforma è rendere più sicura la circolazione dei beni provenienti da donazione, senza eliminare la tutela riconosciuta agli eredi legittimari.
Perché gli immobili donati erano considerati problematici
Nel diritto successorio italiano esistono alcuni soggetti, chiamati legittimari, ai quali la legge riserva una quota minima del patrimonio del defunto. Si tratta del coniuge, dei figli e, in mancanza di figli, degli ascendenti.
Se una donazione fatta in vita dal defunto ledeva la quota di legittima, il legittimario poteva proporre l’azione di riduzione. Attraverso questa azione, l’erede chiedeva di rendere inefficace, nei suoi confronti e nei limiti necessari, la donazione lesiva.
Prima della riforma, però, il problema non si fermava al rapporto tra erede leso e donatario. In determinati casi, se il bene donato era stato venduto, il legittimario poteva agire anche contro il terzo acquirente, chiedendo la restituzione dell’immobile. Questo meccanismo rendeva l’acquisto di un immobile donato meno sicuro rispetto ad altri beni immobili.
Nella pratica, il rischio non era solo teorico. Gli acquirenti potevano temere contestazioni future, le banche potevano essere più prudenti nella concessione dei mutui e i notai erano tenuti a segnalare la provenienza donativa come elemento da valutare con attenzione. Per questo molti immobili donati risultavano più difficili da vendere o da finanziare.
Che cos’era l’azione di restituzione
L’azione di restituzione era lo strumento che consentiva al legittimario, dopo aver ottenuto la riduzione della donazione, di recuperare concretamente il bene o il suo valore.
Nel sistema precedente, se il donatario aveva venduto l’immobile a un terzo, il legittimario poteva, in presenza dei presupposti di legge, rivolgersi anche contro l’acquirente. Il terzo poteva trovarsi coinvolto in una controversia successoria pur essendo estraneo ai rapporti familiari originari.
Questo aspetto era particolarmente rilevante per gli immobili. Chi acquistava una casa proveniente da donazione poteva aver pagato regolarmente il prezzo, stipulato l’atto davanti al notaio e agito in buona fede, ma restava esposto al rischio di contestazioni collegate alla futura successione del donante.
È questa incertezza che ha reso per anni complessa la circolazione degli immobili donati, soprattutto quando non erano ancora decorsi i termini previsti dalla disciplina precedente.
Cosa cambia con la Legge n. 182/2025
La riforma introdotta dall’articolo 44 della Legge n. 182/2025 modifica in modo significativo l’equilibrio tra tutela dei legittimari e sicurezza degli acquisti.
Il punto centrale è il passaggio da una tutela prevalentemente reale, cioè collegata al recupero del bene, a una tutela prevalentemente obbligatoria, cioè fondata sul diritto a ottenere un valore economico. In termini pratici, il legittimario conserva la possibilità di agire se la sua quota è stata lesa, ma la sua pretesa non travolge più l’acquisto del terzo che ha comprato il bene dal donatario a titolo oneroso.
Questo significa che chi acquista un immobile proveniente da donazione non dovrebbe più essere esposto, nei casi previsti dalla nuova disciplina, al rischio di dover restituire la casa al legittimario. La tutela dell’erede leso si concentra invece sul rapporto con il donatario, che può essere tenuto a corrispondere un indennizzo o una somma equivalente.
La modifica ha effetti importanti anche sul piano bancario. Se il rischio di restituzione verso il terzo acquirente viene ridimensionato, l’immobile di provenienza donativa può risultare più facilmente vendibile e più idoneo a essere valutato come garanzia per un finanziamento.
Gli eredi legittimari perdono ogni tutela?
No. La riforma non elimina la tutela dei legittimari. Il legittimario che ritiene di essere stato leso conserva il diritto di proporre l’azione di riduzione. Ciò che cambia è il modo in cui questa tutela può incidere sui terzi che hanno acquistato il bene.
Nel nuovo sistema, la pretesa del legittimario si orienta principalmente verso il donatario, cioè verso chi ha ricevuto il bene in donazione. La tutela, quindi, non scompare, ma viene ricondotta sul piano economico e personale, evitando che l’acquirente estraneo alla famiglia sia coinvolto nella restituzione dell’immobile acquistato.
È importante precisare che la disciplina può presentare eccezioni e regole transitorie, soprattutto per le situazioni anteriori all’entrata in vigore della legge. Per questo, nei casi concreti, occorre sempre verificare la data della donazione, la data di apertura della successione, l’eventuale presenza di atti di opposizione o domande già trascritte e la posizione dei diversi soggetti coinvolti.
Un esempio pratico
Si può pensare al caso di un padre che dona un appartamento a uno dei figli. Dopo alcuni anni, il figlio vende l’immobile a una coppia. Alla morte del padre, un altro figlio ritiene che quella donazione abbia leso la sua quota di legittima.
Nel sistema precedente, ricorrendone i presupposti, il legittimario poteva tentare di recuperare l’immobile anche nei confronti degli acquirenti. Questo rendeva l’acquisto potenzialmente instabile e poteva generare difficoltà anche nella concessione del mutuo.
Con la nuova disciplina, invece, la posizione degli acquirenti risulta maggiormente protetta. Il legittimario potrà far valere le proprie ragioni nei confronti del donatario, ma non potrà normalmente ottenere la restituzione dell’immobile dal terzo che lo ha acquistato a titolo oneroso.
L’effetto pratico è evidente: la controversia successoria resta interna, per quanto possibile, ai rapporti tra i soggetti coinvolti nella successione e nella donazione, senza compromettere la stabilità dell’acquisto compiuto da chi è estraneo alla famiglia.
Cosa cambia per famiglie, acquirenti e banche
La riforma ha conseguenze concrete su più piani. Per le famiglie, la donazione può tornare a essere uno strumento più gestibile nella pianificazione patrimoniale, pur richiedendo sempre attenzione alla posizione dei legittimari. Donare un immobile non significa eliminare ogni possibile problema successorio, ma il successivo trasferimento del bene a terzi dovrebbe essere meno esposto al rischio di blocchi o contestazioni restitutorie.
Per gli acquirenti, il cambiamento riguarda soprattutto la stabilità dell’acquisto. Chi compra un immobile proveniente da donazione può contare su un quadro normativo più favorevole alla certezza dei trasferimenti.
Per le banche, la riduzione del rischio collegato all’azione di restituzione può incidere sulla valutazione dell’immobile come garanzia. Questo non significa che ogni finanziamento sarà automaticamente concesso, ma che la provenienza donativa dovrebbe pesare meno rispetto al passato nella valutazione giuridica dell’operazione.
Una riforma di equilibrio
La Legge n. 182/2025 non cancella il principio della tutela dei legittimari. Interviene, piuttosto, sul punto più critico del sistema precedente: il possibile coinvolgimento del terzo acquirente nella restituzione dell’immobile. Il legislatore ha cercato di bilanciare due esigenze diverse. Da un lato, la protezione degli eredi ai quali la legge riserva una quota del patrimonio familiare. Dall’altro, la necessità di rendere più sicura la circolazione degli immobili e più prevedibili gli effetti delle compravendite. La conseguenza è un sistema che attribuisce maggiore stabilità agli acquisti e sposta la tutela del legittimario, nei casi previsti, verso una compensazione economica. Resta però necessario valutare ogni situazione in concreto, soprattutto quando vi sono donazioni risalenti, successioni già aperte o rapporti familiari complessi.
FAQ
Chi sono i legittimari?
I legittimari sono i soggetti ai quali la legge riserva una quota minima dell’eredità. Sono il coniuge, i figli e, in mancanza di figli, gli ascendenti del defunto.
La donazione di un immobile è vietata?
No. La donazione è un atto valido e previsto dalla legge. Il problema, in passato, riguardava soprattutto gli effetti successivi della donazione sulla futura successione e sulla vendita del bene.
Cosa cambia per chi compra una casa donata?
Con la nuova disciplina, il terzo che acquista a titolo oneroso un immobile proveniente da donazione è maggiormente tutelato rispetto al rischio di restituzione del bene. La pretesa del legittimario si concentra principalmente nei confronti del donatario.
Gli eredi possono ancora contestare una donazione?
Sì. Gli eredi legittimari possono ancora agire in riduzione se ritengono che la donazione abbia leso la loro quota di legittima. Cambiano però gli effetti di questa azione nei confronti dei terzi acquirenti.
La riforma vale anche per le vecchie donazioni?
La disciplina transitoria richiede attenzione. Occorre valutare la data della donazione, la data di apertura della successione e l’eventuale presenza di atti già compiuti, come opposizioni o domande trascritte. Nei casi precedenti all’entrata in vigore della legge, la verifica deve essere fatta con particolare cautela.
Gli immobili donati saranno sempre finanziabili dalle banche?
La riforma riduce uno dei principali rischi giuridici legati agli immobili di provenienza donativa, ma la concessione del mutuo resta una valutazione della banca. Ogni istituto può considerare anche altri elementi, come valore dell’immobile, situazione patrimoniale del richiedente e documentazione disponibile.
Valutare prima di donare o vendere
La riforma rende più stabile la circolazione degli immobili provenienti da donazione, ma non elimina la necessità di valutare con attenzione gli effetti successori dell’atto. Prima di donare, vendere o acquistare un immobile di provenienza donativa, è opportuno verificare la posizione dei legittimari, la storia del bene, l’eventuale presenza di trascrizioni e il regime applicabile al caso concreto. Situazioni come questa meritano sempre una valutazione specifica, perché ogni caso può avere implicazioni diverse.